Em 2010, a administradora de empresas Luciane Rodrigues vendeu o apartamento que tinha na Tijuca para comprar outro em Botafogo. Parte do valor foi financiado. Negócio fechado, obras feitas, mudança realizada. Quando finalmente pensou que ia curtir a casa nova, era hora de prestar contas à Receita. E, novamente, lá estava ela rodeada de documentos, notas fiscais e com uma avalanche de dúvidas: devo declarar o valor total ou apenas o pago no ano? Os gastos com obras devem ser acrescentados? Vou pagar Imposto de Renda (IR) pelo ganho de capital resultante da venda na Tijuca?
Questões relacionadas a financiamento, benefício fiscal e imóvel comprado na planta são algumas das que mais dão dor de cabeça aos contribuintes.
“Muitos proprietários, basicamente por desconhecimento das regras, acabam surpreendidos com uma autuação da Receita Federal”, ressalta Carlos Martins, sócio da empresa de consultoria Ernst & Young Terco.
Para não correr esse risco, Luciane optou por contratar um contador. E nós pedimos aos consultores da Ernst & Young Terco para responderem as dez dúvidas mais frequentes entre os contribuintes.
Benefícios só podem ser usados uma vez a cada cinco anos – Não é só quem acaba de comprar, ou trocar, um imóvel que fica perdido na hora de fazer sua declaração. Mesmo quem já possui o bem há muito tempo, pode ficar confuso. E uma das questões mais comuns, ainda mais em tempos de boom imobiliário, é justamente a atualização do valor do imóvel, que na maioria das vezes está mesmo defasado.
“Os bens adquiridos devem ser declarados pelo valor efetivamente pago, ainda que seu valor de mercado seja superior. Isto porque, quando o imóvel for vendido, será possível verificar o real ganho do contribuinte com a venda”, esclarece Carlos Martins, sócio da empresa de consultoria Ernst & Young Terco.
Contudo, imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995 podem ter seus valores atualizados pela “Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos”, disponível no site da Receita. Já quem comprou imóvel a partir de 1 de janeiro de 1996, deve manter o valor pago na época. Mesmo que hoje ele pareça muito baixo.
Isso não quer dizer, entretanto, que todas as vendas terão imposto a pagar, já que a legislação tributária prevê reduções e até isenções de imposto em alguns casos. Um deles é para imóveis adquiridos até 1969, que são completamente isentos de imposto de renda no momento da venda, independentemente do custo de aquisição, valor da venda ou ganho obtido. Outra possibilidade de isenção é para contribuintes que tenham um único imóvel. Mas, nesse caso, ele só estará isento de imposto se o valor do bem for inferior a R$ 440 mil e se ele não tiver vendido outro imóvel nos últimos cinco anos.
Finalmente, as pessoas que adquirirem, em até 180 dias, um ou mais imóveis residenciais, utilizando todo o valor da venda de outro imóvel também estarão isentas do imposto – mesmo que a compra se dê no ano calendário seguinte. Mas, novamente neste caso, o benefício só pode ser usado uma vez a cada cinco anos e desde que o imóvel tenha sido vendido a partir do dia 16 de junho de 2005.
“Isso foi um incentivo dado pelo governo por conta da nova realidade brasileira, em que as transações imobiliárias aumentaram muito. Mas, ao mesmo tempo, evita a especulação”, explica Martins.
Em todos os outros casos de venda com ganho de capital, o contribuinte deverá pagar 15% sobre o lucro obtido. O recolhimento do imposto deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte à venda.
Quem muda de país, pode pagar imposto maior – Outra questão que poucos sabem: ao sair do país para trabalhar ou estudar fora, o contribuinte deixa de ter sua residência fiscal aqui e pode perder isenções e benefícios só concedidos a residentes. Por isso, quem pretende sair do país e vender um imóvel, deve se planejar para que a venda ocorra antes da mudança.
“Há isenções e reduções de ganho de capital previstas em lei que consideram o tempo de propriedade do imóvel. Mas o contribuinte que não tenha residência fiscal no país pode perder o direito a elas e acabar pagando mais imposto sobre o lucro obtido do que se tivesse vendido o bem antes de sair do país”, explica Martins.
Todo começo de ano é assim: você junta todos os seus rendimentos e despesas tributáveis para incluir na declaração de Imposto de Renda (IR). E quem mora em edifício deve ficar atento: embora os condomínios sejam isentos do pagamento de IR, cabe ao síndico e seus moradores declarar os recursos extras recebidos com aluguéis de espaços para instalação de antenas de telefonia celular e outdoors nos terraços e nas fachadas dos prédios, por exemplo.
As receitas extras são passíveis de tributação por terem se transformado em benefícios para os condôminos, isto é, cada morador se beneficia de uma fatia dessa receita. A cobrança é devida mesmo que o dinheiro tenha sido utilizado para formar fundos reservas ou reduzir a cota mensal.
“Na prática, a Receita Federal ainda não definiu como irá enquadrar esse rendimento, por isso ele não está sendo tributado. Mas os moradores devem declarar, na proporção da fração ideal de seu imóvel”, explica o vice-presidente do Sindicato de Habitação do Rio (Secovi Rio), Manoel Maia.
Maia destaca ainda que, no caso de síndicos, toda a retenção do condomínio – que é de 11% sobre as despesas condominiais e o pró-labore – deve ser declarada.
“Caso contrário, ele correrá o risco de cair na malha fina. Toda a retenção do condomínio é comunicada à Receita Federal”, completa o vice-presidente.
Síndicos - O síndico que tem isenção da taxa condominial deve incluir esse benefício em sua declaração, considerando-o “outras receitas”, já que a isenção seria proporcional a um pagamento pelos serviços prestados. O portal Síndico.net lembra que, se essa receita ultrapassar os R$ 6 mil anuais, deve ser declarada na DIRF (Declaração do Imposto Retido na Fonte), ou seja, a declaração da fonte pagadora. Se o síndico receber uma remuneração direta, como um salário, deve declarar da mesma maneira.
Moradores - Se o seu prédio alugar espaço para publicidade ou instalação de antenas de televisão, o valor mensal recolhido deve ser declarado pelos residentes. Ainda que os condôminos não tenham recebido os pagamentos em espécie, são eles os beneficiários dessa quantia, observando-se isso, por exemplo, quando o valor recebido se incorpora ao fundo para o qual contribuem, ou quando diminui o valor do condomínio cobrado.
“Já o pagamento pela ocupação de salões de festas, piscinas, churrasqueiras ou qualquer outro item pelos próprios condôminos não é considerado rendimento de aluguel”, acrescenta Maia.
Empregados - Embora não se caracterize como pessoa jurídica, o condomínio é responsável pela retenção e recolhimento do imposto sobre a renda incidente na fonte, quando se enquadrar como empregador, em face da legislação trabalhista e previdenciária, devendo reter o imposto sobre os rendimentos pagos aos seus empregados.
Mudanças no Imposto de Renda em relação ao aluguel – As pessoas físicas que pagaram aluguel a pessoas jurídicas agora terão a possibilidade de incluir o CNPJ dessas empresas no documento. Anteriormente, só existia um campo para que o contribuinte informasse o CPF de pessoas físicas para quem pagou aluguel. A medida vai ajudar a Receita a monitorar mais de perto as operações no mercado imobiliário.
Também haverá espaço na declaração para que os contribuintes informem o quanto pagaram em comissões a corretores de imóveis. Isso vai ajudar a esclarecer algumas discrepâncias que aconteciam entre o que era declarado por inquilinos e proprietários.
Segundo o supervisor nacional do Imposto de Renda (IR), Joaquim Adir, muita gente caía na malha fina porque declarava ter recebido menos do que o inquilino informava ter pago. Essa diferença era justamente a comissão do corretor, que pode ser abatida dos rendimentos tributáveis.
O conselheiro do Conselho Regional de Contabilidade (CRC-SP) Julio Linuesa Perez orienta que, antes de começar a preencher o Imposto de Renda Pessoa Física, é importante reunir toda a documentação sobre o imóvel.
Para isso o contribuinte pode utilizar qualquer documento que comprove a compra do imóvel, como contrato de compra e venda, de compromisso, doação ou permuta. São necessários os CPFs ou CNPJs das pessoas ou empresas envolvidas na negociação.
De acordo com Perez, os valores referentes à compra de imóveis devem ser informados na ficha “Bens e Direitos” do programa do IRPF, disponível para download no site da Receita Federal.
Na declaração de bens e direitos, deve ser relacionada, de forma discriminada, os bens e os direitos da pessoa física e seus dependentes, no Brasil e no exterior, retratando a situação em que se encontravam no período de 31 de dezembro de 2009 a 31 de dezembro de 2010.
Devem ser obrigatoriamente informados na declaração de bens e direitos os imóveis, veículos automotores, aeronaves e embarcações, independente do valor da aquisição; os bens móveis e direitos de valor de aquisição unitário igual ou superior a R$ 5 mil; e os saldos de conta corrente bancária, caderneta de poupança e demais aplicações financeiras, de valor individual superior a R$ 140 em 31 de dezembro de 2010.
A pessoa física deve também informar ao Fisco o conjunto de ações, quotas ou quinhão de capital de uma mesma empresa, negociadas ou não em bolsa de valores, e de ouro, ativo financeiro, cujo valor de aquisição unitário seja igual ou superior a R$ 1 mil.
Ao preencher a declaração, o contribuinte deverá assinalar a localização do respectivo bem ou direito, especificando se o mesmo está localizado no Brasil ou no exterior.
Questões relacionadas a financiamento, benefício fiscal e imóvel comprado na planta são algumas das que mais dão dor de cabeça aos contribuintes.
“Muitos proprietários, basicamente por desconhecimento das regras, acabam surpreendidos com uma autuação da Receita Federal”, ressalta Carlos Martins, sócio da empresa de consultoria Ernst & Young Terco.
Para não correr esse risco, Luciane optou por contratar um contador. E nós pedimos aos consultores da Ernst & Young Terco para responderem as dez dúvidas mais frequentes entre os contribuintes.
Benefícios só podem ser usados uma vez a cada cinco anos – Não é só quem acaba de comprar, ou trocar, um imóvel que fica perdido na hora de fazer sua declaração. Mesmo quem já possui o bem há muito tempo, pode ficar confuso. E uma das questões mais comuns, ainda mais em tempos de boom imobiliário, é justamente a atualização do valor do imóvel, que na maioria das vezes está mesmo defasado.
“Os bens adquiridos devem ser declarados pelo valor efetivamente pago, ainda que seu valor de mercado seja superior. Isto porque, quando o imóvel for vendido, será possível verificar o real ganho do contribuinte com a venda”, esclarece Carlos Martins, sócio da empresa de consultoria Ernst & Young Terco.
Contudo, imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995 podem ter seus valores atualizados pela “Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos”, disponível no site da Receita. Já quem comprou imóvel a partir de 1 de janeiro de 1996, deve manter o valor pago na época. Mesmo que hoje ele pareça muito baixo.
Isso não quer dizer, entretanto, que todas as vendas terão imposto a pagar, já que a legislação tributária prevê reduções e até isenções de imposto em alguns casos. Um deles é para imóveis adquiridos até 1969, que são completamente isentos de imposto de renda no momento da venda, independentemente do custo de aquisição, valor da venda ou ganho obtido. Outra possibilidade de isenção é para contribuintes que tenham um único imóvel. Mas, nesse caso, ele só estará isento de imposto se o valor do bem for inferior a R$ 440 mil e se ele não tiver vendido outro imóvel nos últimos cinco anos.
Finalmente, as pessoas que adquirirem, em até 180 dias, um ou mais imóveis residenciais, utilizando todo o valor da venda de outro imóvel também estarão isentas do imposto – mesmo que a compra se dê no ano calendário seguinte. Mas, novamente neste caso, o benefício só pode ser usado uma vez a cada cinco anos e desde que o imóvel tenha sido vendido a partir do dia 16 de junho de 2005.
“Isso foi um incentivo dado pelo governo por conta da nova realidade brasileira, em que as transações imobiliárias aumentaram muito. Mas, ao mesmo tempo, evita a especulação”, explica Martins.
Em todos os outros casos de venda com ganho de capital, o contribuinte deverá pagar 15% sobre o lucro obtido. O recolhimento do imposto deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte à venda.
Quem muda de país, pode pagar imposto maior – Outra questão que poucos sabem: ao sair do país para trabalhar ou estudar fora, o contribuinte deixa de ter sua residência fiscal aqui e pode perder isenções e benefícios só concedidos a residentes. Por isso, quem pretende sair do país e vender um imóvel, deve se planejar para que a venda ocorra antes da mudança.
“Há isenções e reduções de ganho de capital previstas em lei que consideram o tempo de propriedade do imóvel. Mas o contribuinte que não tenha residência fiscal no país pode perder o direito a elas e acabar pagando mais imposto sobre o lucro obtido do que se tivesse vendido o bem antes de sair do país”, explica Martins.
Todo começo de ano é assim: você junta todos os seus rendimentos e despesas tributáveis para incluir na declaração de Imposto de Renda (IR). E quem mora em edifício deve ficar atento: embora os condomínios sejam isentos do pagamento de IR, cabe ao síndico e seus moradores declarar os recursos extras recebidos com aluguéis de espaços para instalação de antenas de telefonia celular e outdoors nos terraços e nas fachadas dos prédios, por exemplo.
As receitas extras são passíveis de tributação por terem se transformado em benefícios para os condôminos, isto é, cada morador se beneficia de uma fatia dessa receita. A cobrança é devida mesmo que o dinheiro tenha sido utilizado para formar fundos reservas ou reduzir a cota mensal.
“Na prática, a Receita Federal ainda não definiu como irá enquadrar esse rendimento, por isso ele não está sendo tributado. Mas os moradores devem declarar, na proporção da fração ideal de seu imóvel”, explica o vice-presidente do Sindicato de Habitação do Rio (Secovi Rio), Manoel Maia.
Maia destaca ainda que, no caso de síndicos, toda a retenção do condomínio – que é de 11% sobre as despesas condominiais e o pró-labore – deve ser declarada.
“Caso contrário, ele correrá o risco de cair na malha fina. Toda a retenção do condomínio é comunicada à Receita Federal”, completa o vice-presidente.
Síndicos - O síndico que tem isenção da taxa condominial deve incluir esse benefício em sua declaração, considerando-o “outras receitas”, já que a isenção seria proporcional a um pagamento pelos serviços prestados. O portal Síndico.net lembra que, se essa receita ultrapassar os R$ 6 mil anuais, deve ser declarada na DIRF (Declaração do Imposto Retido na Fonte), ou seja, a declaração da fonte pagadora. Se o síndico receber uma remuneração direta, como um salário, deve declarar da mesma maneira.
Moradores - Se o seu prédio alugar espaço para publicidade ou instalação de antenas de televisão, o valor mensal recolhido deve ser declarado pelos residentes. Ainda que os condôminos não tenham recebido os pagamentos em espécie, são eles os beneficiários dessa quantia, observando-se isso, por exemplo, quando o valor recebido se incorpora ao fundo para o qual contribuem, ou quando diminui o valor do condomínio cobrado.
“Já o pagamento pela ocupação de salões de festas, piscinas, churrasqueiras ou qualquer outro item pelos próprios condôminos não é considerado rendimento de aluguel”, acrescenta Maia.
Empregados - Embora não se caracterize como pessoa jurídica, o condomínio é responsável pela retenção e recolhimento do imposto sobre a renda incidente na fonte, quando se enquadrar como empregador, em face da legislação trabalhista e previdenciária, devendo reter o imposto sobre os rendimentos pagos aos seus empregados.
Mudanças no Imposto de Renda em relação ao aluguel – As pessoas físicas que pagaram aluguel a pessoas jurídicas agora terão a possibilidade de incluir o CNPJ dessas empresas no documento. Anteriormente, só existia um campo para que o contribuinte informasse o CPF de pessoas físicas para quem pagou aluguel. A medida vai ajudar a Receita a monitorar mais de perto as operações no mercado imobiliário.
Também haverá espaço na declaração para que os contribuintes informem o quanto pagaram em comissões a corretores de imóveis. Isso vai ajudar a esclarecer algumas discrepâncias que aconteciam entre o que era declarado por inquilinos e proprietários.
Segundo o supervisor nacional do Imposto de Renda (IR), Joaquim Adir, muita gente caía na malha fina porque declarava ter recebido menos do que o inquilino informava ter pago. Essa diferença era justamente a comissão do corretor, que pode ser abatida dos rendimentos tributáveis.
O conselheiro do Conselho Regional de Contabilidade (CRC-SP) Julio Linuesa Perez orienta que, antes de começar a preencher o Imposto de Renda Pessoa Física, é importante reunir toda a documentação sobre o imóvel.
Para isso o contribuinte pode utilizar qualquer documento que comprove a compra do imóvel, como contrato de compra e venda, de compromisso, doação ou permuta. São necessários os CPFs ou CNPJs das pessoas ou empresas envolvidas na negociação.
De acordo com Perez, os valores referentes à compra de imóveis devem ser informados na ficha “Bens e Direitos” do programa do IRPF, disponível para download no site da Receita Federal.
Na declaração de bens e direitos, deve ser relacionada, de forma discriminada, os bens e os direitos da pessoa física e seus dependentes, no Brasil e no exterior, retratando a situação em que se encontravam no período de 31 de dezembro de 2009 a 31 de dezembro de 2010.
Devem ser obrigatoriamente informados na declaração de bens e direitos os imóveis, veículos automotores, aeronaves e embarcações, independente do valor da aquisição; os bens móveis e direitos de valor de aquisição unitário igual ou superior a R$ 5 mil; e os saldos de conta corrente bancária, caderneta de poupança e demais aplicações financeiras, de valor individual superior a R$ 140 em 31 de dezembro de 2010.
A pessoa física deve também informar ao Fisco o conjunto de ações, quotas ou quinhão de capital de uma mesma empresa, negociadas ou não em bolsa de valores, e de ouro, ativo financeiro, cujo valor de aquisição unitário seja igual ou superior a R$ 1 mil.
Ao preencher a declaração, o contribuinte deverá assinalar a localização do respectivo bem ou direito, especificando se o mesmo está localizado no Brasil ou no exterior.
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