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sexta-feira, 27 de agosto de 2010
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segunda-feira, 23 de agosto de 2010
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sábado, 21 de agosto de 2010
Déficit habitacional no país é de 8 millhões de moradias e se concentra nas famílias com renda de até três salários mínimos Do UOL Notícias
O déficit habitacional no país é de quase 8 milhões de moradias, de acordo com o Ministério das Cidades. Os últimos dados sobre o tema são de 2006 e têm como base a Pnad (pesquisa nacional por amostra de domicílios) realizada pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) com números daquele mesmo ano.
A pesquisa da Fundação João Pinheiro, que serve como base para o Ministério das Cidades, aponta a falta de um total de 7.934.719 moradias, número correspondente a 14,5% dos domicílios do país (total é de 54.610.413, segundo o instituto). Separadas as áreas urbana e rural, o déficit é um pouco mais elevado nesta última, correspondendo a 16,1% do total de domicílios. Na área urbana, corresponde a 14,1%.
O infográfico abaixo mostra quantas moradias seriam necessárias para acabar com o déficit habitacional em cada Estado e cada região do país. As tabelas mostram o número de moradias e o que ele representa, em termos percentuais, do total de moradias em cada localidade. Em São Paulo, por exemplo, faltam quase 1,5 milhão de casas ou apartamentos para atender a carência da população. O número corresponde a 11,7% do total de 12,593 milhões de moradias existentes no Estado, segundo a pesquisa.
Veja quantas moradias faltam em cada Estado e a relação desse número com o total de domicílios permanentes
O estudo separa as moradias em dois grupos: as que faltam para atender à população e aquelas consideradas inadequadas. Para definir o que é déficit habitacional, a pesquisa leva em conta vários indicadores, como coabitação familiar, ou seja, mais de uma família vivendo sob o mesmo teto, ou ainda o peso do aluguel na renda familiar, considerado em situação de famílias residentes em áreas urbanas, com renda média de até três salários mínimos, que está mais de 30% comprometida com o pagamento do aluguel. Também entram no cálculo de carência habitacional casas ou apartamentos alugados com adensamento excessivo, nos quais mora um número muito grande de pessoas.
No caso dos domicílios inadequados, a pesquisa leva em conta a carência de serviços como energia elétrica, abastecimento de água, rede de esgoto, falta de coleta de lixo e ainda a qualidade do material de cobertura das construções. Outro fator que caracteriza a residência como inadequada pelos pesquisadores é estar localizada em local indevido ou não ter banheiro.
A carência de infraestrutura foi verificada em mais de 11,2 milhões de moradias no país, que representam 24,1% dos domicílios urbanos. Percentualmente, o problema está mais presente nas regiões Norte, onde está presente em 56,4% das moradias, Centro-Oeste (51,4%), e Nordeste (40,8%).
Renda familiar
O levantamento também aponta em qual parcela da população a carência habitacional é maior. Mais de 90% das famílias que demandam uma nova moradia têm renda média mensal de até três salários mínimos, o que justifica que as ações sejam voltadas para este segmento.
Se forem consideradas as famílias da faixa de renda imediatamente superior, entre três e cinco salários mínimos, o grupo representa quase a totalidade do déficit habitacional do país nas áreas urbanas, de acordo com o estudo.
Na análise por regiões do país, a carência de moradia na parcela de renda menor (até R$ 1,3 mil) está mais presente na região Nordeste, onde corresponde a 95% do déficit habitacional. Na região Norte, o percentual é de 91,2%, no Sudeste, 89,9%. No Centro-Oeste, a concentração do déficit habitacional nas famílias com renda até três salários mínimos chega a 88,3% e no Sul, a 85,1%.
A pesquisa da Fundação João Pinheiro, que serve como base para o Ministério das Cidades, aponta a falta de um total de 7.934.719 moradias, número correspondente a 14,5% dos domicílios do país (total é de 54.610.413, segundo o instituto). Separadas as áreas urbana e rural, o déficit é um pouco mais elevado nesta última, correspondendo a 16,1% do total de domicílios. Na área urbana, corresponde a 14,1%.
O infográfico abaixo mostra quantas moradias seriam necessárias para acabar com o déficit habitacional em cada Estado e cada região do país. As tabelas mostram o número de moradias e o que ele representa, em termos percentuais, do total de moradias em cada localidade. Em São Paulo, por exemplo, faltam quase 1,5 milhão de casas ou apartamentos para atender a carência da população. O número corresponde a 11,7% do total de 12,593 milhões de moradias existentes no Estado, segundo a pesquisa.
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O estudo separa as moradias em dois grupos: as que faltam para atender à população e aquelas consideradas inadequadas. Para definir o que é déficit habitacional, a pesquisa leva em conta vários indicadores, como coabitação familiar, ou seja, mais de uma família vivendo sob o mesmo teto, ou ainda o peso do aluguel na renda familiar, considerado em situação de famílias residentes em áreas urbanas, com renda média de até três salários mínimos, que está mais de 30% comprometida com o pagamento do aluguel. Também entram no cálculo de carência habitacional casas ou apartamentos alugados com adensamento excessivo, nos quais mora um número muito grande de pessoas.
No caso dos domicílios inadequados, a pesquisa leva em conta a carência de serviços como energia elétrica, abastecimento de água, rede de esgoto, falta de coleta de lixo e ainda a qualidade do material de cobertura das construções. Outro fator que caracteriza a residência como inadequada pelos pesquisadores é estar localizada em local indevido ou não ter banheiro.
A carência de infraestrutura foi verificada em mais de 11,2 milhões de moradias no país, que representam 24,1% dos domicílios urbanos. Percentualmente, o problema está mais presente nas regiões Norte, onde está presente em 56,4% das moradias, Centro-Oeste (51,4%), e Nordeste (40,8%).
Renda familiar
O levantamento também aponta em qual parcela da população a carência habitacional é maior. Mais de 90% das famílias que demandam uma nova moradia têm renda média mensal de até três salários mínimos, o que justifica que as ações sejam voltadas para este segmento.
Se forem consideradas as famílias da faixa de renda imediatamente superior, entre três e cinco salários mínimos, o grupo representa quase a totalidade do déficit habitacional do país nas áreas urbanas, de acordo com o estudo.
Na análise por regiões do país, a carência de moradia na parcela de renda menor (até R$ 1,3 mil) está mais presente na região Nordeste, onde corresponde a 95% do déficit habitacional. Na região Norte, o percentual é de 91,2%, no Sudeste, 89,9%. No Centro-Oeste, a concentração do déficit habitacional nas famílias com renda até três salários mínimos chega a 88,3% e no Sul, a 85,1%.
Déficit Habitacional - O Direito à Moradia por Luiz Fernando do Valle
O Homem surgiu em nosso planeta há milhares de anos, e sempre precisou proteger-se contra as intempéries do clima. Primeiro sobre as árvores, por questão de segurança, ou em cavernas, depois em construções rústicas, tendas, choupanas, casas, castelos, palácios, prédios, e tantas outras formas de “residência” para atender as mais variadas necessidades.
A visão do “lar” é antiga e sempre foi muito importante para as pessoas. É nele que guardamos nosso bem mais importante, a nossa família, além de ser onde moramos. A residência está ligada diretamente à idéia de proteção, espaço, segurança; é um bem de raiz. A moradia é, em resumo, o nosso porto seguro, e a sua aquisição representa uma das grandes conquistas de nossa vida.
Para a maioria das pessoas poder adquirir a sua “casa própria” é muito mais que a realização de um negócio, é a concretização de um grande sonho. A compra da residência é considerada uma das prioridades entre os principais objetivos que buscamos em nossas vidas.
A moradia própria é a certeza de que em qualquer situação nosso espaço estará garantido. Para estas pessoas, adquirir a sua residência é conquistar um status diferente de sua posição anterior. É como se essa residência lhe garantisse um atestado de que cumpriu com as expectativas dos seus familiares e grupo de relacionamento.
A falta de condições financeiras para que esse sonho se realize transformou-o em uma grande decepção e frustração. Hoje no Brasil já são mais de 8 milhões de famílias sem essas condições. Essas pessoas compõem o que chamamos de déficit habitacional, que é o número de habitações adequadas necessárias para atender a essa demanda.
O déficit habitacional está atrelado diretamente à capacidade financeira dos interessados em poder comprar as suas residências. Ele cresce à medida que aumentam as dificuldades para essas pessoas terem acesso ao financiamento, com as condições adequadas à sua renda familiar disponível. Ele depende, portanto, da diferença entre o salário líquido e o seu comprometimento com todas as suas necessidades básicas mensais. Para a análise de crédito, o importante é quanto por mês o interessado pode dispor para o pagamento da prestação do financiamento sem comprometer seus outros compromissos fixos já assumidos anteriormente.
Em um País como o nosso, onde milhões de pessoas têm renda familiar muito baixa e o custo do dinheiro é extremamente caro e difícil, cria-se essa situação de grande déficit habitacional com conseqüências danosas para toda a sociedade.
O perfil da pirâmide sócioeconômica do Brasil aponta que 33% das famílias têm renda familiar de até dois salários mínimos, sendo que 59% dos domicílios que estão no déficit por inadequação pertencem a essa mesma faixa de renda, e que 92% do déficit está concentrado nas famílias com renda de até cinco salários mínimos.
Esses números atestam que a faixa de renda mais baixa pode oferecer grandes oportunidades para investimentos, podendo, através de parcerias entre o poder público, empresas privadas e Caixa Econômica Federal, resolver uma parcela importante dessa falta de moradia econômica. Este problema deveria ser tratado de forma diferente da atual, em que a falta de coordenação entre as partes envolvidas leva a uma paralisia do processo e ao aumento constante desse déficit.
Recursos financeiros para atender a essa demanda existem e em quantidade suficiente para resolver o problema, já que os recursos provenientes do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), administrado pela Caixa Econômica Federal, são destinados a essa finalidade. Em países como o México, um modelo semelhante (Infonavit) ao nosso produz mais de 750 mil residências por ano, número bem superior ao produzido no Brasil.
O problema da moradia popular é, antes de tudo, um problema político, pois envolve características de falta de vontade para se propor soluções que de fato resolvam em definitivo esse problema. O governo federal dispõem das condições necessárias, basta que se organize e queira fazer, com menos discurso e mais ação.
A moradia é um item essencial para que as pessoas tenham a sua qualidade de vida preservada, pois a posse dela nos permite ter esperança em dias melhores.
Em uma comunidade sustentável não há déficit habitacional, pois o direito à “casa própria” é inerente à nossa essência de buscar proteção e segurança. Seria importante que essas fossem também residências sustentáveis, pois aí os três aspectos: social, econômico e ecológico (veja o triângulo da sustentabilidade) estariam sendo atendidos e estaria sendo desenvolvida uma sociedade mais feliz e justa.
CONSTRUIR PARA ALUGAR ... Comprar pronto e alugar
Talvez o título deste artigo não corresponda à melhor tradução da expressão inglesa built-to-suit, mas certamente é aquela que melhor revela sua finalidade.
Construir para alugar é um modelo de negócio que não encontra regramento na legislação brasileira, sendo, justamente por isso, considerado um contrato atípico, onde se misturam pactos de compra e venda, de empreitada e de locação.
Apesar dessa falta de normatização específica, trata-se de operação imobiliária perfeitamente legal, comumente usada nos países do chamado Primeiro Mundo, que nos últimos anos começou a ser empregada no Brasil, envolvendo inicialmente grandes corporações empresariais.
Mas, em linhas gerais, como funciona o built-to-suit? É uma transação que no mais das vezes envolve três participantes: um investidor, que tenciona obter uma boa renda; um inquilino, que necessita de um prédio com determinadas características para locar por longo tempo; e, um construtor, que executará a obra a mando do investidor, porém atento às especificações ditadas pelo locatário.
E, por que tudo isso? Basicamente, porque há, de um lado, um inquilino que deseja ter uma edificação especial própria, mas não tem interesse em realizar investimento de vulto, e, de outro lado, um capitalista, cujo escopo é fazer com que seu dinheiro gere aluguéis generosos, que normalmente alcançam a casa do 1% ao mês sobe o montante aplicado.
Observe-se que, para o inquilino, a construção de imóvel próprio traduz-se em capital imobilizado, sem capacidade de produção de riqueza, enquanto que os custos da locação são contabilizados como despesa, o que torna a segunda opção ainda mais vantajosa contabilmente.
Além do mais, como o imóvel é construído sob medida para si, pelo investidor, isso é traduzido em ganhos reais de produtividade, já que foi criado um espaço adequado aos funcionários. (Pesquisas apontam que fatores como qualidade do ar, iluminação, barulho e disposição ergonômica dos móveis, influenciam na produtividade.)
O capitalista, por seu turno, também tem várias vantagens: uma boa renda mensal, de largo prazo – normalmente, de 15 a 20 anos -, proveniente do aluguel pago pelo inquilino; a valorização contínua e crescente do seu investimento imobiliário; o capital e a renda garantidos por um bem imóvel; e, em certas situações, tributação sobre os aluguéis inferior àquela imposta aos locadores comuns.
Há que se considerar, ademais, que o investidor terá um inquilino fixo por anos a fio, não correndo o risco de ver o seu imóvel desocupado da data da saída de um locatário até que ocorra a contratação com um outro, e provavelmente não dependerá de uma imobiliária para administrar a locação para si – uma economia de cerca de 10%.
CARLOS ALCEU MACHADO
Advogado pós-graduado em Direito Imobiliário, Consultor, Palestrante e Coach Para o Mercado de Imóveis
Construir para alugar é um modelo de negócio que não encontra regramento na legislação brasileira, sendo, justamente por isso, considerado um contrato atípico, onde se misturam pactos de compra e venda, de empreitada e de locação.
Apesar dessa falta de normatização específica, trata-se de operação imobiliária perfeitamente legal, comumente usada nos países do chamado Primeiro Mundo, que nos últimos anos começou a ser empregada no Brasil, envolvendo inicialmente grandes corporações empresariais.
Mas, em linhas gerais, como funciona o built-to-suit? É uma transação que no mais das vezes envolve três participantes: um investidor, que tenciona obter uma boa renda; um inquilino, que necessita de um prédio com determinadas características para locar por longo tempo; e, um construtor, que executará a obra a mando do investidor, porém atento às especificações ditadas pelo locatário.
E, por que tudo isso? Basicamente, porque há, de um lado, um inquilino que deseja ter uma edificação especial própria, mas não tem interesse em realizar investimento de vulto, e, de outro lado, um capitalista, cujo escopo é fazer com que seu dinheiro gere aluguéis generosos, que normalmente alcançam a casa do 1% ao mês sobe o montante aplicado.
Observe-se que, para o inquilino, a construção de imóvel próprio traduz-se em capital imobilizado, sem capacidade de produção de riqueza, enquanto que os custos da locação são contabilizados como despesa, o que torna a segunda opção ainda mais vantajosa contabilmente.
Além do mais, como o imóvel é construído sob medida para si, pelo investidor, isso é traduzido em ganhos reais de produtividade, já que foi criado um espaço adequado aos funcionários. (Pesquisas apontam que fatores como qualidade do ar, iluminação, barulho e disposição ergonômica dos móveis, influenciam na produtividade.)
O capitalista, por seu turno, também tem várias vantagens: uma boa renda mensal, de largo prazo – normalmente, de 15 a 20 anos -, proveniente do aluguel pago pelo inquilino; a valorização contínua e crescente do seu investimento imobiliário; o capital e a renda garantidos por um bem imóvel; e, em certas situações, tributação sobre os aluguéis inferior àquela imposta aos locadores comuns.
Há que se considerar, ademais, que o investidor terá um inquilino fixo por anos a fio, não correndo o risco de ver o seu imóvel desocupado da data da saída de um locatário até que ocorra a contratação com um outro, e provavelmente não dependerá de uma imobiliária para administrar a locação para si – uma economia de cerca de 10%.
CARLOS ALCEU MACHADO
Advogado pós-graduado em Direito Imobiliário, Consultor, Palestrante e Coach Para o Mercado de Imóveis
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