Tijolos na Bolsa
Apesar de estar no vermelho, os fundos imobiliários atraem um número recorde de investidores e prometem lucros no longo prazo. Eles entregarão?
GRAZIELE OLIVEIRA
No início do ano passado, a aposentadoria chegou para Carlos Alberto Silva, um ex-executivo da indústria farmacêutica. Silva ganhou mais tempo para aproveitar sua casa no litoral de São Paulo, mas teve de encontrar uma maneira de aumentar sua renda mensal. Apesar de ter se preparado para viver a terceira idade de forma relativamente tranquila e de ter reforçado sua poupança ao longo dos anos de labuta, Silva precisou alterar sua estratégia de investimento.
Em vez de adotar uma postura conservadora, como convém nessa fase da vida, decidiu correr mais risco em suas aplicações financeiras, para tentar fazer o dinheiro crescer mais e mais rápido. Parte do dinheiro foi aplicada em fundos imobiliários. Mais precisamente, 10% do total. Entre outros imóveis, o fundo de Silva investiu no JK Financial Center, um dos lançamentos mais badalados de São Paulo. “Aprendi desde cedo que imóvel é uma boa aplicação, mas a burocracia e o alto valor que você tem de investir num único negócio acabam limitando sua atuação no mercado”, diz Silva. “Nos fundos imobiliários, você pode aplicar em imóveis mesmo que tenha pouco capital.”
Em vez de adotar uma postura conservadora, como convém nessa fase da vida, decidiu correr mais risco em suas aplicações financeiras, para tentar fazer o dinheiro crescer mais e mais rápido. Parte do dinheiro foi aplicada em fundos imobiliários. Mais precisamente, 10% do total. Entre outros imóveis, o fundo de Silva investiu no JK Financial Center, um dos lançamentos mais badalados de São Paulo. “Aprendi desde cedo que imóvel é uma boa aplicação, mas a burocracia e o alto valor que você tem de investir num único negócio acabam limitando sua atuação no mercado”, diz Silva. “Nos fundos imobiliários, você pode aplicar em imóveis mesmo que tenha pouco capital.”
Bom no curto prazo.
Os imóveis renderam muito desde 2005. Mas não compensaram a defasagem acumulada nos dez anos anteriores
JOSÉ FUCS
Nos últimos anos, o investimento em imóveis obteve um retorno impressionante. Nenhuma aplicação financeira, em renda fixa, na Bolsa, no dólar ou no ouro, conseguiu um desempenho melhor. Os preços dos imóveis, em muitos casos, mais que dobraram. Muita gente se perguntou se não havia (ou não há) uma bolha imobiliária em formação no país, semelhante à que provocou a crise americana no final da década passada. Quando se olha o comportamento dos preços dos imóveis em prazos mais longos, vê-se que, em geral, a alta recente ainda não compensou a defasagem acumulada pelos imóveis em relação a outras aplicações entre 1994 e 2004, embora tenha superado em 82% a inflação no período. É preciso levar em conta que os negócios imobiliários estão sujeitos a uma tributação pesada e a comissões dos intermediários, que devem ser descontadas na hora do cálculo do rendimento efetivo. As aplicações financeiras também pagam imposto, mas sobre o ganho líquido e não sobre o principal. Se os juros voltarem a cair, e o mercado imobiliário se mantiver aquecido, a recuperação do valor dos imóveis, observada desde 2005, deve continuar. É possível que, em alguns anos, o investimento em imóveis consiga zerar a defasagem acumulada desde 1994. Ou até superá-la.
Nos próximos anos, prevê-se também uma maior participação dos imóveis usados nos negócios, inclusive nas faixas de renda mais alta. “Não tenho dúvida de que o mercado de usados sustentará as imobiliárias no futuro, como acontece em Manhattan, onde elas vivem de imóveis usados”, diz Fernando Sita, diretor-geral de vendas da Coelho da Fonseca, uma das maiores empresas do setor. Ele diz que a fatia dos usados no total de negócios da empresa mais que dobrou desde o final da década passada, de 30% para 70% do total. “Em 2008 e 2009, quase tudo estava voltado para lançamentos. Agora, o foco está nos usados.”
Depois de uma forte desaceleração em 2012, a demanda voltou a crescer e aquece o mercado nas regiões Sul e Sudeste do país. Em São Paulo, as vendas de novas unidades cresceram 46% no primeiro semestre de 2013, segundo dados do Secovi. Os valores negociados aumentaram 63% no mesmo período. Mesmo com um aumento no número de lançamentos, a previsão é que haja menos de 10 mil imóveis novos à disposição em São Paulo no final deste ano. É menos do que o índice histórico, de 18.800 unidades disponíveis.
Nas regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste, o mercado desacelerou. Os compradores se retraíram, em meio a uma oferta ainda a absorver. Assim como acontece no Sul e no Sudeste, espera-se uma recuperação em breve. “O ajuste entre oferta e demanda em São Paulo, em 2011 e 2012, acontece agora em outros Estados”, diz Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi de São Paulo.
O grande desafio de construtoras, bancos, corretores e imobiliárias é conseguir oferecer o que os compradores desejam, pelo preço que podem pagar, pois a renda média no país parou de crescer. Uma alternativa, que o governo resiste a pôr em prática, é reajustar os valores de imóveis que podem ser comprados com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), de R$ 500 mil para R$ 750 mil. Outra é reduzir os custos dos seguros habitacionais por morte e invalidez, mais altos que em outros países, que oneram as prestações. Por enquanto, está claro que a maioria dos compradores terá de ser mais tolerante ao avaliar imóveis menores e regiões menos valorizadas. Talvez, ao observar com mais carinho um bairro que antes ignoravam, descubram novos motivos para começar a gostar dele.
Depois de uma forte desaceleração em 2012, a demanda voltou a crescer e aquece o mercado nas regiões Sul e Sudeste do país. Em São Paulo, as vendas de novas unidades cresceram 46% no primeiro semestre de 2013, segundo dados do Secovi. Os valores negociados aumentaram 63% no mesmo período. Mesmo com um aumento no número de lançamentos, a previsão é que haja menos de 10 mil imóveis novos à disposição em São Paulo no final deste ano. É menos do que o índice histórico, de 18.800 unidades disponíveis.
Nas regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste, o mercado desacelerou. Os compradores se retraíram, em meio a uma oferta ainda a absorver. Assim como acontece no Sul e no Sudeste, espera-se uma recuperação em breve. “O ajuste entre oferta e demanda em São Paulo, em 2011 e 2012, acontece agora em outros Estados”, diz Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi de São Paulo.
O grande desafio de construtoras, bancos, corretores e imobiliárias é conseguir oferecer o que os compradores desejam, pelo preço que podem pagar, pois a renda média no país parou de crescer. Uma alternativa, que o governo resiste a pôr em prática, é reajustar os valores de imóveis que podem ser comprados com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), de R$ 500 mil para R$ 750 mil. Outra é reduzir os custos dos seguros habitacionais por morte e invalidez, mais altos que em outros países, que oneram as prestações. Por enquanto, está claro que a maioria dos compradores terá de ser mais tolerante ao avaliar imóveis menores e regiões menos valorizadas. Talvez, ao observar com mais carinho um bairro que antes ignoravam, descubram novos motivos para começar a gostar dele.
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