Os prós e contras de financiar um imóvel por 30 anos

O que pesar antes de assumir uma dívida tão longa? Período de 30 anos é longo demais para tentar fazer qualquer previsão, e risco é alto




São Paulo – O alto preço dos imóveis, principalmente nas capitais brasileiras, tem feito muita gente acreditar que será impossível comprar a casa própria sem se endividar por 20 ou 30 anos. Mas durante esse período, muita coisa pode mudar, tanto na região onde fica o imóvel desejado quanto na vida do comprador. Quanto maior o prazo, mais difícil é tentar fazer uma previsão. Será que um financiamento tão longo é o mais adequado para você?



Antes de assumir um compromisso tão longo é preciso pesar uma série de prós e contras e tomar muitos cuidados. Veja a seguir o que você deve ponderar antes de entrar numa dívida como essa, e que características o imóvel deve ter para você não ter problemas no futuro.



Você não está preso ao financiamento ou ao imóvel por 30 anos



Financiar um imóvel por 30 anos é um compromisso repleto de incertezas. Nesse meio tempo, a região onde o imóvel está localizado pode mudar radicalmente, você pode casar ou se divorciar, ter filhos, seus pais podem ir morar com você depois de aposentados, seus filhos podem sair de casa, você ou alguém da sua família pode falecer, ficar doente ou desempregado, e assim por diante.



Essa questão pode apavorar quem pensa em assumir um financiamento, mas nem mesmo esse tipo de compromisso é um caminho sem volta. Primeiro porque você pode amortizar o seu financiamento a qualquer momento com seus recursos próprios, ou a cada dois anos com o seu FGTS.



“Só porque você pegou crédito por 30 anos não significa que você terá que pagar durante 30 anos”, diz Marcelo Prata, CEO da consultoria de crédito imobiliário Canal do Crédito. É claro que quanto menor o tempo de financiamento, menos juros você paga. Mas quando você amortiza o saldo devedor, os juros referentes à quantia amortizada não são descontados.



Outra alternativa, um pouco mais complicada, mas factível, é vender o imóvel no meio do financiamento, passando a dívida adiante. O comprador toma um novo financiamento, quita a sua dívida e fica com um financiamento no nome dele, desonerando você completamente. Caso o governo consiga aprovar regras melhores para a portabilidade de financiamentos imobiliários – hoje muito custosa em função dos gastos cartoriais –, esse processo se tornará ainda mais simples, diz Marcelo Prata.



Mas ele alerta: “Nunca faça contrato de gaveta”. O contrato de gaveta entre vendedor e comprador faz com que este assuma o pagamento da dívida do vendedor, que, no entanto, continua com o financiamento em seu nome. Caso o comprador deixe de pagar alguma parcela, quem vendeu o imóvel é quem vai ter que arcar com as consequências. O risco, portanto, é grande.



Como é o entorno do imóvel?



Para José Luiz Monteis, diretor-superintendente da Cia. Inteligência e Coordenação, que atua no mercado imobiliário, a análise do entorno é primordial quando se está escolhendo um imóvel para financiar em um prazo tão longo. Mesmo que você não vá morar no local por 20 ou 30 anos, é possível que futuramente você queira alugá-lo para depois se mudar para outro lugar.



“Algumas áreas podem causar preocupação no futuro, como locais que ainda estão se desenvolvendo, onde há crescimento imobiliário. Por exemplo, galpões e imóveis industriais que ainda possam ser derrubados para darem lugar a novos imóveis, favelas que possam crescer ou terrenos que ainda aguardem construção”, diz Monteis, lembrando que essas mudanças podem afetar o perfil do bairro, a insolação do imóvel ou a vista, por exemplo.



Por isso, bairros onde o zoneamento urbano já está definido, onde não há mais expansão e que são mais residenciais são mais seguros, nesse sentido. Além disso, se você pretende algum dia alugar o imóvel, prefira boas localizações, bem servidas de transporte público e próximas a centros comerciais, o que é crucial para os locatários nas grandes cidades.



Lembre-se de que se você ainda é jovem e decide entrar em um financiamento longo logo no início da carreira, você corre o risco de travar a sua mobilidade para aproveitar oportunidades profissionais em bairros ou cidades distantes. “Neste caso, prefira um imóvel que tenha boa liquidez e que seja alugado facilmente, como um apartamento mais padrão de dois quartos. Se você precisar deixá-lo amanhã, pelo menos terá como repassar o financiamento ou pagar as parcelas com o aluguel com certa facilidade”, diz Marcelo Prata.



Você é avesso a tomar crédito?



Marcelo Prata lembra que algumas pessoas são realmente avessas a crédito. “Por mais que ela esteja trocando o aluguel por uma parcela do financiamento, seus hábitos são de poupador, e isso independe da faixa etária”, diz Prata. Para ele, neste caso, o melhor é mesmo poupar e vender bens, como um carro, para tentar comprar à vista mesmo. “Essas pessoas sofrem com os juros, independentemente de quanto sejam. Melhor andar a pé por algum tempo do que tomar crédito”, acredita.



Você está numa situação de vida estável?



Segundo Marcelo Prata, muita gente associa a compra de um imóvel a uma grande mudança na vida, como um casamento, uma união estável, uma promoção ou uma mudança de emprego. Mas isso pode ser um erro se a pessoa assumir um financiamento muito longo sem estar preparada.



“Você já está passando por uma grande mudança. Não sabe se vai estar apto a assumir a incerteza de um financiamento de 20 ou 30 anos. Neste caso, é melhor estabilizar a vida profissional primeiro, para depois tomar uma decisão de longo prazo”, diz o CEO do Canal do Crédito.



Ele dá o exemplo do casal jovem que resolve sair da casa dos pais para casar ou morar junto sem ter tido a experiência de morar só. “Essas pessoas ainda não têm noção dos custos de morar sozinhos e já vão assumir a parcela de um financiamento? É melhor esperar uns três ou cinco anos para saber como ficará o orçamento antes de se endividar. Claro que se as duas pessoas já são maduras, se estabilizaram profissionalmente e moram sozinhas, é muito mais tranquilo entrar em um financiamento”, explica.



Um financiamento longo é mesmo a melhor alternativa para você?



O economista Luiz Calado, autor do livro “Imóveis – Seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”, lembra que, em financiamentos muito longos, pagam-se mais juros. Além disso, no início o comprador paga mais juros do que efetivamente o valor do imóvel, pois a maior parte da parcela é composta pelo valor referente aos juros.



“Não necessariamente financiar é a melhor coisa. Você no início paga muito pouco pelo valor do imóvel. Pode ser melhor continuar no aluguel e ir poupando para dar uma entrada maior e financiar em menos tempo, ou pagar o imóvel à vista”, observa Calado.



Já para Marcelo Prata, o fato de poder amortizar a dívida longa antecipadamente é um fator que deve levar o comprador a considerar um financiamento mais longo. Primeiro porque, para financiar em um tempo mais curto (pois deu um grande valor de entrada) ou pagar um imóvel à vista, o comprador pode ter de se descapitalizar completamente, ficando sem qualquer reserva de emergência, o que é bastante arriscado.



Em segundo lugar, quem poupa para dar uma entrada maior ou pagar um imóvel à vista pode acabar sendo atropelado pela valorização dos imóveis. “Se você financia um imóvel de 500.000 reais, você trava aquele valor em 500.000 reais. Não tem que ficar correndo atrás da valorização”, diz Prata.



Fonte: Exame.com - 29/10/2012

Entenda a diferença entre tabelas de financiamento de imóvel

Para quem vai comprar um imóvel financiado, não basta olhar a tabela de preços nos classificados ou na corretora. É preciso estar atento a outras tabelas: a Price ou SAC, modalidades que irão definir o valor das parcelas do financiamento. A escolha entre um desses dois modelos vai influenciar diretamente o valor das prestações.

Na tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), as prestações começam altas e vão ficando menores. Já a Price mantém a cifra das mensalidades constante do início ao fim.

"É errado comparar as tabelas pelo valor dos juros. A taxa é a mesma para as duas. O que difere é a maneira como os juros serão pagos", afirma o economista Roberto Sampaio, consultor da Empírica Real Estate.

Os juros são calculados sobre o valor da dívida. No sistema SAC, as financiadoras colocam uma grande parte da dívida para ser quitada já no início da série de pagamentos, e com o tempo vão amortizando (diminuindo) esse valor. Sampaio explica: "a ideia por trás disso é receber a maior parte do valor emprestado no menor prazo. Isso deixa as primeiras prestações altas".

A tabela SAC é hoje o tipo mais usado de cálculo para o financiamento de imóveis, porque deixa as financiadoras mais protegidas, afirma a professora Eliane Monetti, do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP. "Ao oferecer parcelas cada vez menores, evita-se a inadimplência. Se o comprador conseguiu pagar os altos valores das primeiras prestações, provavelmente conseguirá arcar com as últimas", diz Monetti.

No sistema Price, a lógica é pagar pouco da dívida no início e mais ao final do contrato. Para resultar numa mensalidade fixa, há um balanceamento com os juros.

Como não há o pagamento de grandes parcelas iniciais, a incidência de juros é bem maior no começo, mas com o tempo e a diminuição da dívida, a conta se inverte: a maior parte será para quitar o empréstimo, e a porcentagem dos juros será menor. Essa forma de cobrança não se reflete no valor das parcelas, que permanecerá sempre o mesmo.

Qual vale a pena?

Dado o perfil de cada sistema, Sampaio recomenda a tabela SAC para pessoas que podem dispor de uma receita maior no início do investimento. Já a Prince é a melhor opção para quem tem renda fixa, como os aposentados e funcionários públicos.

O valor dos juros no mercado imobiliário vem caindo gradualmente. "Fica hoje entre 7,6% e 9% ao ano"o, declara Monetti. "Mas isso muda em cada caso, se a pessoa é cliente do banco poderá ter mais vantagens de negociação", finaliza Monetti.
Fonte: Terra - 25/10/2012

Bancos vinculam cessão de crédito imobiliário a abertura de conta

A exigência de abertura de conta-corrente na hora da concessão do financiamento também está sendo feito em empréstimos fora do Minha Casa, Minha Vida (MCMV).

O chefe do Departamento de Normas do BC, Sérgio Odilon, diz que a obrigatoriedade de abrir contas ao firmar o contrato do financiamento é considerada venda casada e não pode ser adotada.

No entanto, bancos como Santander, Bradesco e Banco do Brasil também usam o mesmo procedimento.

O Santander afirma que a exigência se aplica para o crédito imobiliário, no qual a prestação precisa ser paga, necessariamente, por débito em conta. Para veículos, não há a exigência.

O Bradesco afirma que condiciona todos os seus financiamentos à abertura de uma conta-corrente e defende que, desta forma, o processo é "simplificado, desburocratizado e facilita o acesso do cliente ao crédito".

O Banco do Brasil também informou que seus financiamentos só são acessíveis aos clientes que possuírem conta-corrente na instituição. Procurado pela reportagem, o banco Itaú não respondeu até o fechamento da edição.

A pensionista Ivone Baraldini financiou uma casa, em Rio das Ostras, no Rio de Janeiro, pelas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) em 2010.

Correntista do Banco do Brasil, ela afirma que foi obrigada a abrir conta na Caixa. "A gerente disse que tinha que ser assim."

Em 2010 e 2011, houve débito na conta referente a cobrança de cesta de tarifa, segundo extrato. "Tem mês que vem ou desaparece. Neste ano, pararam de cobrar, mas, quando vem, eu pago."
Fonte: Folha Online - 26/10/2012

De acordo com o vice-presidente do Instituto Brasileiro dos Executivos de Finanças e especialista no mercado imobiliário, Luiz Calado, a estabilidade econômica que se faz presente na vida do cidadão brasileiro é um indicativo de segurança, cada vez maior, para o investimento em imóveis residenciais.

Imóvel na planta: momento é bom para comprar, diz especialista

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Brasília - De acordo com o vice-presidente do Instituto Brasileiro dos Executivos de Finanças (Ibef) e especialista no mercado imobiliário, Luiz Calado, a estabilidade econômica que se faz presente na vida do cidadão brasileiro é um indicativo de segurança, cada vez maior, para o investimento em imóveis residenciais.

O financista diz que a oportunidade é boa tanto para a aquisição do imóvel residencial para poupança quanto como fonte de renda. "O imóvel é um ativo que conjuga garantia com rentabilidade de forma constante, além de oferecer uma liquidez relativa, pois sempre haverá compradores dispostos a adquiri-lo", opina o executivo. "além do mais, o imóvel é um bem que agrega valor através de gerações."

Precauções - A propósito da compra do imóvel para investir ou morar, o advogado e especialista em direito imobiliário e do consumidor, Pedro Lessi, diz que o interessado deve adotar algumas precauções, em especial quando se trata de imóvel usado.

No caso de imóvel com mais de vinte anos de construção, a sugestão do advogado é que, na lista de solicitação de documentos, o interessado inclua pedido de certidão vintenária. Além desta, Lessi sugere que sejam solicitadas certidões pessoais de todos os proprietários, ao longo da cadeia sucessória de propriedade. Isto porque, ele reforça, podem ocorrer casos de venda anterior, situação que fará do negócio um caso de Justiça.

Em relação a compra de imóveis novos, de acordo com o alerta do advogado, além de outras precauções o comprador deve verificar se a construtora recolheu a alíquota destinada ao Instituto Nacional de Seguro Social (Inss), referente à obra.

As recomendações de Lessi para as precauções que devem preceder a compra de imóvel novo incluem solicitação da Certidão Negativa de Débito do imóvel; e verificação quanto à regularização da hipoteca do terreno. "O comprador deve sempre desconfiar na hora da compra, mesmo quando a oferta tem a chancela da Caixa", declarou o advogado à Agência Brasil de Notícias

Fonte: Exame

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Bolha imobiliária em São Paulo é pouco provável, diz estudo

 

Bolha imobiliária em São Paulo é pouco provável, diz estudo

Possível fenômeno que aflige brasileiros que querem comprar um imóvel não pode ser descartado, diz estudo da FGV, mas também não há evidências claras

São Paulo – Um estudo realizado pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo (FGV-SP) considera pouco provável que o aumento recente dos preços dos imóveis na cidade de São Paulo seja reflexo de uma bolha imobiliária, questão que tanto aflige quem quer comprar um imóvel no Brasil. O estudo ressalva que a possibilidade de bolha não pode ser totalmente descartada; porém, a metodologia utilizada e os dados disponíveis atualmente não identificam com clareza que uma bolha exista ou esteja em formação.




“Embora a presença de bolha não possa ser totalmente descartada, a hipótese mais provável é que o aumento dos preços de imóveis recente deve ter sido ocasionado por fatores normais ligados a excesso de demanda por imóveis”, diz o estudo, assinado por Emerson Fernandes Marçal, Paulo Gala e Rogério Mori.



Os pesquisadores atribuem o aumento da demanda à melhoria das condições de crédito, à queda dos juros e ao aumento da renda das famílias, além de uma redução nos juros das aplicações financeiras, o que pode ter levado os agentes econômicos a buscar imóveis como forma de investimento. O aumento de demanda por moradia também pode ter pressionado os preços dos aluguéis, diz o estudo. “Como a oferta no setor não responde prontamente por conta do tempo necessário para viabilizar novos empreendimentos, o resultado foi um aumento de preços”, diz o texto.



Em entrevista a EXAME.com, o professor Paulo Gala completou: “Houve a descompressão do crédito habitacional. Saímos do estoque de três a quatro bilhões de reais em 2003 para 100 bilhões de reais atualmente. O crédito imobiliário no Brasil ainda representa 5% do PIB, menos do que em países como o Chile e a África do Sul”.



Testes não descartam chance de bolha, mas também não apresenta evidências claras



O estudo utiliza testes formais de detecção de bolhas desenvolvidos pelo americano Peter Philips e outros coautores que também permitem identificar o início e o final de cada evento. Por essa razão, puderam ser usados para datar as bolhas financeiras durante a crise dos subprime nos Estados Unidos. É possível detectar as bolhas analisando se os preços dos ativos em algum período apresentam comportamento explosivo.



Os mesmos testes foram aplicados aos preços dos imóveis em São Paulo, conforme os dados divulgados pelo Secovi-SP, o sindicato da habitação na cidade. O estudo observa que, utilizando-se diferentes índices para deflacionar os preços – isto é, mensurar o desempenho real dos preços em relação a esses indicadores – houve um aumento significativo de preços a partir de meados de 2010. Em seguida, coloca a questão: esta alta significa bolha ou não?



A análise levou em conta o conceito de “bolha”, segundo o qual os preços dos ativos “subiriam sem lastro nos fundamentos até que em algum momento a distância entre os mesmos seria tão grande que uma reversão abrupta tornar-se-ia inevitável. Uma bolha seria então caracterizada por um contínuo e forte aumento dos preços dos ativos sem base, seguido de um intenso e abrupto ajuste em direção aos fundamentos. Haveria o período da euforia, seguido de reversão praticamente instantânea aos fundamentos”, diz o estudo.




Os cálculos para a verificação da existência de bolha foram aplicados às séries de preços deflacionadas por seis diferentes indicadores: crescimento da renda nominal de salários de admissão, segundo o CAGED; preços dos aluguéis na cidade de São Paulo, segundo o IBGE; preços dos aluguéis na cidade de São Paulo, segundo o IBGE, e a taxa de juros do CDI mensal; e os indicadores de inflação IPCA, INCC-DI e IGP-DI.



Quando os cálculos são aplicados às séries deflacionadas pelos índices de inflação ou pelos preços dos aluguéis isoladamente, aparece a chance de bolha, mas sem probabilidade detectável, explica o professor Paulo Gala em entrevista. Segundo o texto, “A suposta bolha teria sido iniciada em meados de 2010 e não teria terminado ainda”.



Porém, o próprio estudo diz que os resultados com as métricas mais adequadas para avaliar o preço dos imóveis para a metodologia adotada são os cálculos feitos sobre as séries deflacionadas pelo aumento de renda das famílias ou o preço do aluguel em São Paulo e o CDI. Nesses casos, aparece fraca evidência de bolha. “Os cálculos não mostram que exista uma bolha. Pelo menos segundo essa metodologia, não”, diz Paulo Gala.



“Caso não haja bolhas no mercado imobiliário brasileiro, espera-se que no futuro próximo ocorra uma consolidação dos preços dos imóveis dentro de um novo patamar, sem aumentos contínuos como os verificados recentemente ou quedas abruptas e intensas como seria esperado no caso de uma bolha clássica”, conclui o estudo

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Bancos permitem agora calote em financiamentos

A ‘guerra’ entre os bancos para atrair cada vez mais clientes ultrapassou a barreira dos juros cobrados e das taxas administrativas oferecidas pelos serviços.




Recentemente, as instituições financeiras encontraram uma nova maneira de aumentar sua carteira de fregueses e agora permitem até o cliente não pagar uma determinada prestação de algum financiamento feito.



A Caixa Econômica Federal foi a última a aderir à moda e lançou na última semana a campanha “Crédito com Pausa”, na qual o cliente poderá solicitar ao banco estatal pular o pagamento de uma prestação mensal e retomar o depósito no mês seguinte sem multas ou encargos adicionais.

A prestação mensal que deixou de ser paga, no entanto, permanecerá no saldo restante da dívida e haverá o acréscimo de um mês no prazo final da operação.





A modalidade do crédito com pausa pode equilibrar o orçamento familiar, na visão dos especialistas (Foto: Banco de imagens/Think Sotck)



“É um respiro, um fôlego que, em momentos de imprevistos, pode ser um enorme diferencial para equilibrar o orçamento familiar ou da empresa”, disse o presidente da CEF, Jorge Hereda, em nota.



Na campanha, que engloba produtos como crédito pessoal, CDC, capital de giro, financiamento de veículos e crédito habitacional, a Caixa exige que o cliente deva estar adimplente (sem dívidas) e ter pago pelo menos três prestações consecutivas do financiamento, no caso das operações comerciais, e no mínimo 11 prestações, no caso dos contratos habitacionais.

Já o banco Santander oferece uma vantagem parecida. Por meio do cartão Flex Internacional MasterCard, a instituição oferta, dentro de um período de 12 meses, um mês em que o freguês pode ficar sem pagar a fatura.



Porém, a parcela que não foi debitada, mesmo sem a cobrança de juros, precisa ser quitada no mês seguinte do ‘calote’.

Além disso, o banco espanhol também oferece este serviço de pausa para os créditos imobiliários, mas apenas para a modalidade com parcelas fixas.





As campanhas englobam crédito pessoal, CDC, capital de giro, financiamento de veículos e crédito habitacional (Foto: Banco de imagens/Think Sotck)



Com isso, o correntista poderá escolher um mês por ano para pagar só a tarifa de serviços administrativos e os prêmios dos seguros obrigatórios. Neste caso, os valores de juros e amortização serão distribuídos ao longo dos demais meses.



O Banco do Brasil, por sua vez, possibilita pular uma parcela dentro da linha BB Crédito Imobiliário. O primeiro mês a ser escolhido, no entanto, só poderá ficar a dever após o pagamento de, no mínimo, 12 prestações do financiamento.



Já o Bradesco não dispõe de nenhuma modalidade similar, mas dá uma carência maior que a média do mercado no pagamento da primeira parcela. No crédito pessoal, o banco permite o cliente escolher a data do primeiro vencimento entre 15 e 59 dias.



HSBC e Itaú Unibanco não possuem nenhum programa com este perfil.

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